什么是仲裁??
仲裁是一个过程，通过该过程，个人寻求偿还他们认为自己欠基于合同协议或特定的非合同协议的款项.
《REALTOR®道德准则》实务标准17-4规定了因REALTORS®之间以及REALTORS®与其客户和客户之间的业务关系而产生的合作交易中佣金和报酬的权利.
全国律师协会的道德准则和仲裁手册，第十部分，第44条，仲裁的责任和特权.
仲裁请求流程中的步骤是什么?
仲裁请求必须在交易结束后180天内提出, 如果有任何, 或者在通过合理努力可以知道构成可仲裁事项的事实后180天内, 以较晚的为准.
该请求由一个由州专业标准委员会成员组成的申诉法庭进行审查，以确定该事项是否属于协会可以仲裁的案件类型.
申诉审裁处可将该请求转交聆讯小组或驳回该请求. 如果申诉审裁处认为请求缺乏形式或没有, 是所谓的, 协会可能仲裁的案件类型, 申诉审裁处会将请求退回十大网络彩票平台大全人，并提供有关十大网络彩票平台大全人可对申诉审裁处的决定提出上诉的程序的资料.
仲裁听证的举证责任是“证据优势”.”
仲裁决定不得“上诉”。, 而是可以提交程序审查请求, 哪个必须建立在剥夺基本“正当程序”的基础上.”
资源来自全国2021十大正规彩票app经纪人协会®
访问NAR仲裁工作表和道德规范和仲裁手册(需要NAR登录) 在nar.2021十大正规彩票app经纪人.
仲裁指南
仲裁中供听证小组考虑的2021十大正规彩票app因素
2021十大正规彩票app业务中的一个关键要素是合同. 有经验的从业者很快就会熟悉合同形成的要素. 调查, 邀请, 提供, 还盘, 应急, 豁免, 验收, 拒绝, 执行, 违反, 废除, 改革, 而其他艺术词汇则成为经纪人词汇中不可或缺的一部分.
鉴于第三条对合作的授权在很大程度上与日常的实用性相结合, 可行性, 以及权宜之计——让合作交易成为现实, 很快就会发现，在几乎每一笔2021十大正规彩票app交易中，实际上都有几份合同在起作用. 不考虑抵押贷款等辅助但仍然重要的合同, 评估, 检查, 产权保险, 等., 在典型的住宅交易中(许多商业交易也是如此)，至少涉及三个(通常是四个)合同, 和每个, 而独立于其他的, 很快，它似乎就与其他因素纠缠在一起了.
首先是卖方和上市经纪人之间的上市合同. 这个契约建立了双方之间的关系, 确定每个人的职责以及上市经纪人将被视为赚取佣金的条款, 并经常授权上市经纪人与合作经纪人合作或补偿(或两者兼而有之)，合作经纪人可能是子代理人, 买方代理, 或者以其他身份行事.
其次是上市经纪人与合作经纪人之间的合同. 虽然这可以通过通过多个列表服务发布的报价或通过一些正式的合作努力的其他方法来创建, 不必如此. 不像双边上市合同(通常卖方同意支付佣金，以换取上市经纪人的准备, 愿意, 采购商), 上市经纪人与合作经纪人之间的合同是单方合同. 这仅仅意味着上市经纪人决定向潜在合作经纪人提供报价的条款和条件(该报价可能因不同的潜在合作经纪人或不同类别的合作经纪人而有所不同)。. 这种类型的合同与双边合同的不同之处在于，在收到上市经纪人的报价后，上市经纪人与潜在的合作经纪人之间没有形成合同. 只有经合作经纪人接受，合同才成立, 而接受只有通过作为交易成功的促成原因的履行才会发生. (修改后的11/97)
第三种是购买合同，有时也被称为买卖协议. 卖方和买方之间的这份双边合同规定了他们各自对对方的承诺和义务, 这也可能对第三方产生影响. 在购买合同中提及卖方或买方以外的人，并不使他/她成为该合同的当事人, 尽管它可能产生对一方(买方或卖方)可强制执行的权利或权利.
第四，在买方和经纪人之间可能存在有效的买方-经纪人协议. 在许多方面与上市合同相似, 这份双边合同规定了买方和经纪人的责任，以及经纪人补偿的条款和条件.
这些合同的相似之处在于，它们都是通过要约和接受来创建的. 它们的不同之处在于，接受双边合同是通过一种互惠的承诺.g., 买方承诺支付约定的价格，以换取卖方承诺转让所有权。, 而接受单方合同是通过履行(e).g.(在产生或获得一个现成的、愿意的和有能力的买主方面).
这些合同中的每一项在签订前和签订后都面临着类似的危险. 在上述任何一种情况下，出牌人(要约人)的要约都可以被接受或拒绝. 要约的预期受让人(或受要约人)可以还盘. 合同是否成立可能存在问题.g., 有报价吗?, 被接受了吗?, 接受要约是按照要约人指定的条款和条件进行的吗?还是“接受”实际上是一个还价, 通过定义, 拒绝第一次报价). 合同一旦成立，就可以违约. 这些和其他合同形成的问题每天都会出现. 解决合同问题(或“问题”或“争议”)有几种方法. 这些诉讼包括民事诉讼、仲裁和调解.
另一个关键合同是2021十大正规彩票app专业人士加入当地2021十大正规彩票app经纪人委员会并成为2021十大正规彩票app经纪人时签订的合同. 作为会员资格诸多好处的回报, REALTOR®承诺遵守会员义务，包括严格遵守《2021十大正规彩票app》. 《2021十大正规彩票app》的职责之一是第17条规定的仲裁义务. 第17条通过四个惯例标准来解释，其中惯例标准17-4列举了2021十大正规彩票app经纪人®同意仲裁特定非合同争议的四种情况. (采用11/96)
董事会和协会的2021十大正规彩票app经纪人®提供仲裁，以解决合同问题和问题，具体的非合同问题和成员之间出现的问题, 会员和他们的客户之间, 和, 在某些情况下, 通过REALTORS®的努力促成的交易的各方之间. 因上述四种合同关系引起的争议均可仲裁, 2021十大正规彩票app经纪人协会和董事会的规则和程序要求，如果任何一方提出要求，必须对某些类型的争议进行仲裁. (关于“强制性”和“自愿”仲裁的资料见《2021十大正规彩票app》.)(修订11/96)
而2021十大正规彩票app经纪人®和他们的客户之间的问题- e.g., 上市经纪人/卖方(或业主)或买方经纪人/买方(或租客)-须接受强制性仲裁(须经客户同意进行仲裁), 卖方和买方之间的问题可以根据双方的协议进行仲裁, 在许多情况下，此类问题由法院或其他替代性争议解决论坛(也可由董事会或2021十大正规彩票app经纪人协会®管理)解决。. 董事会和协会进行的大多数仲裁听证会涉及2021十大正规彩票app经纪人®之间的合同问题, 最常见的是在上市和合作经纪人之间, 或者在两个或多个合作经纪人之间. 这些通常涉及到原因的确定问题, 在什么情况下，专家组被要求决定哪一方有权获得争议资金. 虽然赔偿通常是全额的(这可能是州法律的要求), 在特殊情况下, 奖金可能会在双方之间(再次)分配, 除非州法律禁止). 分割裁决是例外而非规则，只有当听证小组确定交易只有通过双方的共同努力才能产生时，才应使用分割裁决. 还应考虑到，代表性问题和获得赔偿的权利是两个不同的问题. (修改后的11/98)
在70年代中期, the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® established the 仲裁 Guidelines to assist Boards 和 Associations in reaching fair 和 公平的 decisions in arbitration; to prevent the establishment of any one, single rule or st和ard by which arbitrable 问题 would be decided; 和 to ensure that arbitrable 问题 would be decided by knowledgeable panels taking into careful consideration all relevant facts 和 circumstances.
近二十年来，仲裁准则一直很好地服务于该行业. 但, 随着经纪人与经纪人之间的合作越来越多地涉及上市经纪人与买方经纪人之间以及上市经纪人与以非代理身份行事的经纪人之间的合同, 是时候更新《十大网络彩票平台大全》，使其保持相关性和有用性. 正是为了达到这个目的，下面的内容是有目的的.
采购原因
如前所述, REALTORS®经常签订的一种合同是卖方和上市经纪人之间的上市合同. 卖家和上市经纪人之间的采购纠纷通常由法院裁决. 法院在解决此类索赔时所依赖的推理在布莱克法律词典中有详细阐述, 第五版, 采购原因定义:
The proximate cause; the cause originating a series of events which, 它们的连续性没有中断, 导致首要目标的完成. The inducing cause; the direct or proximate cause. 实质上与“有效原因”同义.”
经纪人将被视为买卖的“促成人”, 这样才有资格获得佣金, 如果他的努力是促成出售的谈判开始的基础. 引起一系列事件的原因, 它们的连续性没有中断, 结果完成了主要目标的雇用经纪人谁是生产一个买家准备好了, 愿意, 并且能够按照业主的条件购买2021十大正规彩票app.
穆罕默德五世. 罗宾斯，亚利桑那州23岁. 应用程序. 195, 531 p.2d 928, 930.
See also Producing cause; Proximate cause.
上市经纪人与合作经纪人之间的合同纠纷, 然而, 根据《十大网络彩票平台大全》第17条颁布的《2021十大正规彩票app》，对上述问题进行了讨论. 虽然可以从卖方与上市经纪人之间纠纷的司法裁决中获得指导, 上市券商与合作券商之间发生采购纠纷的, 或者在两个合作的经纪人之间, 可以基于相似但不完全相同的原则来解决吗. 而致因的定义有很多, 无数的因素可能最终进入任何采购原因的确定, 由REALTORS®董事会和协会进行的仲裁, 经纪人对经纪人纠纷中的致因可以很容易地被理解为导致交易成功的一系列不间断的因果事件. 或者，换句话说，是什么“导致”了成功的交易. “成功的交易,，如本仲裁准则所使用, 被定义为“成交的买卖或执行的租赁?.“许多2021十大正规彩票app经纪人®, 执行官, 律师, 其他人也尝试过, 虽然没有成功, 开发一个单一的, 可用于所有引起争议的采购的综合模板，以确定是否有权获得受欢迎的裁决，而无需对基础交易的所有相关细节进行全面分析. 这样的努力, 而善意的, 鉴于没有“典型”的2021十大正规彩票app交易，就像没有“典型”的2021十大正规彩票app或“典型”的REALTOR®一样，这一事实注定了失败. 鉴于2021十大正规彩票app的特殊性和2021十大正规彩票app交易的特殊性, 并承认只有在全面了解导致交易的事件的情况下，才能做出公平和公正的决定, 全国协会的董事会, in 1973, 通过了第1条的官方解释31, 附例第2条. 后来于1977年修订的第31号解释规定:
拥有的董事会规则或多重上市服务的规则, 由, 或附属于某一委员会, 而建立, 限制或限制REALTOR®与潜在购买者的关系, 影响承认期限或意图预先确定任何仲裁裁决的权利, 对其成员资格的限制是否不公平.
第31号解释的部分内容如下:
. . . [T]董事会或其MLS不得制定旨在预先确定2021十大正规彩票app交易中任何奖励权利的规则或条例. 如果有争议的权利，任何奖励, 该争议应由仲裁开庭，根据具体争议案件中所有可确定的事实的是非曲直作出裁决.
由于上市经纪人向通过多重上市服务进行合作的经纪人提供补偿而引起采购纠纷的情况并不罕见. A multiple listing service is defined as a facility for the orderly correlation 和 dissemination of listing information among Participants so that they may better serve their clients 和 customers 和 the public; is a means by which authorized Participants make blanket unilateral 提供s of compensation to other Participants (acting as subagents, 买方代理, or in other agency or nonagency capacities defined by law); is a means by which information is accumulated 和 disseminated to enable authorized Participants to prepare 评估 和 other valuations of real property; 和 is a means by which Participants engaging in real estate appraisal contribute to common databases. 获得补偿的权利取决于合作经纪人作为买卖(或租赁)的促成原因的表现。. 而上市经纪人通过MLS向合作经纪人提供的补偿是无条件的,*
[*补偿是无条件的，除非当地MLS规则允许上市经纪人在上市合同中规定的佣金因法院诉讼或贷款人的诉讼而减少时，保留减少向合作经纪人提供的补偿的权利. 参考第一部分，G. 佣金/合作补偿提议, 第一节, 详细说明通过2021十大正规彩票app经纪人委员会®的多重上市服务提交的每个上市的补偿信息, 多重上市政策手册. (采用11/98)]
MLS的定义和通过MLS提出的补偿提议规定，如果通过仲裁确定，上市经纪人补偿作为销售(或租赁)采购原因的合作经纪人的义务可以免除, 并非由于上市经纪人的过错，并出于善意和合理谨慎, 上市经纪人不可能或在财务上无法根据上市协议收取佣金. 在这种情况下, 通过MLS获得合作补偿的权利将是一个由仲裁听证小组根据所有相关事实和情况确定的问题，包括, 但不限于, why it was impossible or financially unfeasible for 上市经纪人 to collect some or all of the commission established in the listing agreement; at what point in the transaction did 上市经纪人 know (or should have known) that some or all of the commission established in the listing agreement might not be paid; 和 how promptly had 上市经纪人 communicated to cooperating brokers that the commission established in the listing agreement might not be paid. (修改后的11/98)
仲裁聆讯小组考虑的因素
为仲裁经纪人之间的纠纷而召集的聆讯小组2021十大正规彩票app考虑下列因素, 或者经纪人和他们的客户之间. 这个列表不是包罗万象的，也不可能是. 并非所有因素都适用于所有情况. 目的是引导小组了解事实, 问题, 和相关的问题，可能会帮助他们达成公平, 公平的, 理性的决定.
原因# 1. 没有预先确定的权利规则
每一次仲裁听证会都是根据当事人及其证人提供的所有相关事实和情况进行考虑的. 经验法则,“其他小组对其他事项的事先决定, 而其他的决定因素将被忽略.
采购原因应是获得赔偿权利的首要决定因素. 代理关系本身并不能决定获得赔偿的权利. 与客户的代理关系和获得赔偿的权利是两个不同的问题. 与客户的关系, 或者缺少一个, 是否只应根据为协助小组成员确定采购原因而制定的准则来考虑. (采用4/95)
因素# 2. 可仲裁性和适当的当事人
虽然主要是申诉委员会的责任, 仲裁听证小组可考虑可仲裁事项是否实际存在以及所指定的当事方是否适合仲裁等问题. 关于这些问题的详细讨论可以在第十部分《十大网络彩票平台大全》附录一中找到.
因素# 3. 相关性和可采性
聆讯小组经常被要求对可采性和相关性问题作出裁决. 而州法律, 如果适用的话, 控制, 一般规则是，任何听证小组认为可能有助于达成公平的裁决, 公平的, 明智的决定是可以接受的.
仲裁聆讯小组被要求解决合同问题, 而不是确定是否违反了法律或道德准则. 不能仅仅因为听证小组不赞成潜在受奖人的经营方式，甚至认为可能发生了不道德的行为，就拒绝作出其他有根据的裁决. 以防止出现任何偏见, 仲裁听证小组和程序审查小组不得将道德问题提交申诉委员会. 这是基于这样一个前提，即将潜在的不道德行为提请申诉委员会注意的基本权利和主要责任在于当事人和其他有第一手知识的人. 同时, 证据或证词不能仅仅因为与潜在的不道德行为有关而不予采纳. 而奖励(或未能给予应得的奖励)不能用来“惩罚”一个被认为是“违法者”的人。, 同样正确的是，听证小组有权(公平要求他们)考虑所有相关的证据和证词，以便他们在确定是否有权获得任何裁决之前清楚地了解所发生的事情. (修改11/96)
因素# 4. 沟通和联系——放弃和疏远
许多可仲裁的纠纷将转向经纪人(通常是合作经纪人)和潜在买家之间的关系(或缺乏关系). 事务委员会会考虑, 因地制宜，因地制宜, 经纪人为发展和维持与买方的持续关系作出了合理的努力. 小组将决定, 如果两个合作的经纪人对一个上市经纪人有竞争性索赔, 第一个合作经纪人是否积极与买方保持持续联系, 另外, 是否经纪人的不活跃, 或者感觉不活动, 可能导致买方合理地认为经纪人已对该交易失去兴趣或不再从事该交易(放弃). 在其他情况下, 一个买家, 尽管经纪人做出了合理的努力来保持联系, 可以向其他经纪人寻求帮助吗. 委员会将考虑买方为何与第一个经纪人疏远. 在其他情况下, there may be no question that there was an ongoing relationship between the broker 和 purchaser; the issue then becomes whether the broker’s conduct or, 另外, 经纪人未能在必要时采取行动, 导致买方终止关系(隔阂). 这是由, 除此之外, 通过言语或行动，或在被要求时缺乏言语或行动. 小组将考虑这种行为是否, 或者缺乏, 导致交易中断的一系列事件与是否成功的交易实际上是通过发起而带来的分开的, 第二个合作代理的后续事件系列. (修改后的11/99)
因素# 5. 符合州法律
受理仲裁请求的程序, 举行听证会, 而作出的裁决必须严格符合法律规定. 在这些事项上，应遵循联委会法律顾问的意见.
因素# 6. 对整个事件过程的考虑
委员会仲裁的证明标准是证据优势, 要求仲裁的一方应负举证责任(见职业标准政策声明第26条). 这不是, 然而, 禁止专家组成员向当事人或证人提问，以确认他们对所提供的证词的理解，或确保专家组成员清楚地了解导致交易和仲裁请求的事件. 因为每个事务都是唯一的, 不可能对小组成员在某一特定听证会上可能考虑的所有议题或问题制定一份全面的清单. 小组成员应考虑以下事项, 哪些是仲裁聆讯中经常涉及的议题和问题的代表.
交易的性质和状态
(1)交易的性质是什么? 是否有住宅或商业出售/租赁?
(二)该事项是或曾经是与仲裁事项涉及相同当事人和问题的诉讼标的?
上市协议的性质、状态及条款
(1)上市或其他协议的性质是什么:独家销售权, 独家代理, 开放, 或者其他形式的协议?
(2)是上市协议的书面形式? 如果没有，上市协议是否可强制执行?
(3)买卖合同签订时，上市协议是否有效?
(4)所列财产是否受管理协议约束?
(5)经纪人的行为是否符合上市协议的条款和条件? (a)是否符合列名协议的所有条件? (b)出售的最后条款是否符合上市协议中指明的条款? (c)交易是否结束? (见第十部分“可仲裁问题”附录一)上市经纪人是否收取佣金? 如果没有，为什么没有呢? (参见第十部分《十大网络彩票平台大全》附录一)
买方代表协议的性质、地位和条款
(1)买方代表协议的性质是什么?? 该协议是排他性的还是非排他性的? 合作的代理以什么身份运作.g.，代理人，法律认可的非代理人，其他?
(2)买方的书面代表协议? 它是可执行的吗??
(3)买方代理协议中规定的补偿条款是什么??
(4)买方代表是否由上市经纪人向其作出补偿要约的经纪人或公司?
(5)买方代表的行为是否符合买方代表协议的条款和条件??
(6)买方代表关系是在购买过程中的哪一点建立起来的? (修改后的05/03)
赔偿的性质、地位和条款
(1)是否以书面形式提出合作和补偿? 如果不是，它是如何传达的?
(2)申索人是否上市经纪人向其发出赔偿要约的一方?
(3)经纪人的行为是否符合提供合作和补偿的条件(如有)? 协议的所有条件都满足了吗?
各方的角色和关系
(1)谁是上市经纪人?
(二)合作经纪人是谁?
(3)是否有任何经纪人充当子代理人? 作为买方经纪人? 以另一种法律认可的身份?
(四)合作经纪人是否有约定, 书面或其他形式, 代理:作为任何一方当事人的代理人或以其他被法律承认的身份行事?
(5)任何在交易中担任委托人的经纪人(包括上市经纪人)?
(6)经纪人与卖方的关系如何, 买方, 上市经纪人, 以及其他参与交易的合作经纪人? (a)买方是否由经纪人以前曾与之交易的一方代表? (b)买方公司的主要股东是经纪人以前与之有过交易的一方吗? (c)先前的潜在客户是与买方的重要联系吗?
(7)有关各方是否已加入? (修改后的05/03)
与买方的初次接触
(1)谁首先向买方或承租人介绍该物业?
第一次介绍是什么时候? (a)是否在买方对这类财产有特殊需要时进行介绍? (b)介绍是否有助于产生购买欲望? (c)在经纪人联系买方之前，买方是否知道该财产? 他知道这东西要卖吗? (d)买方和卖方以前是否有过交易? (e)买方是否自行找到该财产?
(3)第一次介绍是怎样进行的? (a)该房产是作为开放参观日介绍的吗? (b)在开放日之后，经纪人做了哪些后续努力? (参考因素1)(c)是介绍给另一位买方代表吗? (d)“介绍”是否只是提到该财产已列入名单? (e)首先引入的是什么属性?
经纪人的操守
(1)是否遵守了所有要求披露的信息?
(2)经纪人是否忠实地履行了对委托人/委托人的义务?
(三)涉及多个合作经纪人的, 一方(或双方)是否知道对方在事务中的角色?
(4)最初介绍该物业的经纪人是否从事(或未采取某些行动)导致买方或承租人使用其他经纪人的服务? (参考因素4)
(5)合作经纪人(或第二个合作经纪人)是否发起了一系列单独的事件, 与其他经纪人的努力无关且不依赖于其他经纪人的努力, 是什么导致了交易的成功, 经纪人是否提供了帮助买方作出购买决定的服务? (参考因素4)(a)经纪人是否做好了向买方展示房产的准备? (b)经纪人在展示财产后是否继续努力? (c)经纪人是否消除了买卖的障碍? (d)经纪人是否提出了最后交易所依据的2021十大正规彩票app? (e)经纪人是否激励买方购买?
(6)一个经纪人的努力与另一个经纪人的努力相比如何? (a)一个经纪人与另一个经纪人的相对工作量是多少? (b)与另一个经纪人相比，一个经纪人进行的谈判的相对成功或失败是什么?
(七)涉及多个合作经纪人的, 第二个合作经纪人是如何以及何时进入交易的?
连续性和中断连续性(抛弃和疏远)
(1)从经纪人的努力到最终的销售协议之间的时间长度是多少?
(2)买方或承租人最初对物业的介绍是否开始了一系列不间断的事件，导致销售或租赁, 或者这一系列事件在任何方面受到阻碍或中断? (a)买方是否终止了与经纪人的关系? 为什么? (参考因素4)(b)谈判破裂了吗?
(三)原系列事件中断或中断, 它是如何产生的?, 是谁干的? (a)卖方是否将上市协议从公开上市更改为与另一经纪人的独家上市协议? (b)购买者的购买动机是否发生了变化? (c)在这一系列事件中是否有任何外部或干预的原因或当事方的干预?
(4)最初介绍该物业的经纪人是否与买方或承租人保持联系, 或者，经纪人的不作为会被买方或承租人合理地视为退出交易吗?
(5)任何合作经纪人进入该交易是否侵犯了买方与另一经纪人之间的现有关系, 还是购买者抛弃或疏远的结果, 或应买方的要求?
买方行为
(1)买方是否独立于经纪人的努力/信息而做出购买决定?
(2)买方在没有经纪人帮助的情况下进行谈判吗?
(3)买方是否试图将经纪人拒之门外? (a)买方是否为了得到较低的价格而另找经纪人? (b)买方是否表示不愿与经纪人打交道，并拒绝通过他进行谈判? (c)合同是否规定没有经纪人或某些经纪人参与其中?
卖方的行为
(1)卖方是否恶意剥夺了经纪人的佣金? (a)从提出的最初投标和最后销售价格之间的差额等于经纪人的佣金这一事实来看，是否明显存在恶意? (b)向第三方出售是一种旨在避免支付佣金的“稻草交易”(一种没有参与的一方冒充买方的交易)，这一事实是否表明存在恶意? (c)卖方是否为了避免佣金纠纷或根本避免支付佣金而将经纪人拒之门外?
(2)卖方告诉经纪人他不会在某些条件下出售，这一事实是否表明存在恶意, 但这是通过另一个经纪人或直接通过买方进行的?
租赁交易
(1)合作经纪人是否有租户代表协议?
(2)是与租户公司“授权”的工作人员合作的经纪人?
(3)合作经纪人是否准备了房客需求分析?
(4)合作的经纪人是否准备了一份可用房产的市场分析?
(5)合作的经纪人是否准备了一份展示备选房产的旅游手册并进行了旅游?
(6)合作经纪人是否向承租人展示租赁的物业?
(7)合作经纪人是否代表承租人对所租赁的物业发出了征求2021十大正规彩票app书?
(8)合作经纪人是否积极参与租赁谈判?
(9)合作经纪人是否取得承租人在租赁文件上的签字?
(10) Did the tenant work with more than one broker; 和 if so, why? (修改后的11/96)
其他信息
是否有其他资料可协助聆讯小组进行全面的聆讯, 清楚了解引起仲裁请求的交易或达成公平公正的解决方案? 这些问题都很典型, 但并非包罗万象, 可协助聆讯小组了解其面对的议题的问题. 专家组的目标是仔细和公正地权衡和分析当事各方的整个行为过程，并就所提出的问题和裁决请求作出合理的同行判断.
示例事实情况分析
美国国家协会专业标准委员会一贯认为，仲裁裁决不应包括对事实的发现或仲裁员裁决的理由. Among the reasons for this are the fact that arbitration awards are not appealable on the merits but generally only on the limited procedural bases established in the governing state arbitration statute; that the 问题 considered by Hearing Panels are often myriad 和 complex, 和 the reasoning for an award may be equally complex 和 difficult to reduce to writing; 和 that the inclusion of written findings of fact or rationale (or both) would conceivably result in attempts to use such detail as “precedent” in subsequent hearings which might or might not involve similar facts. 最终的结果可能是消除对这些程序所设想的整个事件过程和行为的仔细审议，并建立当地的, 与这些程序和解释31不一致的不同仲裁“模板”或权利先决条件.
考虑到这些问题, 然而, 是否希望提供这些因素的一些模型或示例应用程序, 问题, 以及本仲裁准则中规定的事项. 以下“事实情况”和分析仅供参考，并不打算在任何听证会上具有判例重要性.
情况1
上市经纪人L在MLS中列出了一个清单，并向子代理和买方代理提供了补偿. 代理Z, 不是大联盟的参与者, 打电话给一位潜在买家，安排一个时间带他看房子. 没有讨论赔偿问题. 经纪人Z向经纪人L出示了一份已签署的购买协议，卖方接受了该协议. 随后, 经纪人Z要求与经纪人L进行仲裁, 声称自己是促成销售的原因.
分析:虽然经纪人Z可能是导致出售的采购原因, 经纪人L提出的补偿只针对美国职业足球大联盟的成员. 经纪人L从未向经纪人Z提供合作和赔偿, 在提出仲裁请求之前，经纪人Z也没有在任何时候要求赔偿. 他们之间没有合同关系，因此没有需要仲裁的问题.
情况2
和第一条一样，除了经纪人Z是买方的代理.
分析:结果相同, 因为经纪人L和经纪人Z之间没有合同关系，也没有仲裁的问题.
情况三
经纪人L在MLS中列出了一个清单，并向次级代理人和买方代理人提供了补偿. 经纪人S(次级代理)在周日和周二分别向1号买家展示了该房产. 周三, 经纪人A(子代理)代表买方1写了一份购买要约，该要约由经纪人L提交给卖方，并被接受. 在交易结束时，子代理赔偿支付给经纪人A. 经纪人S随后向经纪人A提出仲裁请求, 声称自己是促成销售的原因.
分析:经纪人S的申索可以针对经纪人A(根据实务标准17-4)或针对经纪人L(上市经纪人)提出。, 谁曾承诺赔偿采购商出售的原因, 因此在经纪人L和经纪人S之间建立了一种契约关系. (修改11/96)
事实情况#4
与第3条相同，但经纪人S向经纪人L(上市经纪人)提出了仲裁请求.
分析:这是一个可仲裁的问题, 因为经纪人L承诺赔偿采购的销售原因. 代理L, 为了避免在同一笔交易中必须向两个合作经纪人付款的可能性, 你是否应该与经纪人A一起进行仲裁，以便在一次听证会上解决所有相互冲突的索赔. 聆讯小组会考虑, 除此之外, 为什么买方1通过经纪人A而不是经纪人S提出购买要约. 如果确定经纪人S发起了一系列连续不断的事件，并导致了出售, 券商S可能会胜出.
情况5
与#3相同，除了经纪人L只向子代理提供补偿. 经纪人B(买方代理)请求允许向买方1号展示该房产, 写了一份被接受的报价, 并随后声称自己是销售的采购原因.
分析:由于经纪人L没有向买方经纪人提供补偿, 经纪人L和经纪人B之间不存在合同关系，也不存在需要解决的仲裁问题. If, 另一方面, 经纪人L通过MLS或其他方式向买方经纪人提供了补偿，并向经纪人A支付了赔偿金, 那么经纪商B和经纪商A之间可以根据惯例标准17-4进行仲裁. 或者，仲裁可能发生在经纪人B和经纪人L之间.
事实情况#6
上市经纪人L在MLS中列出了一个清单，并向子代理商和买方代理商提供了补偿. 经纪人S(次级代理)向1号买家展示了该房产，1号买家似乎不感兴趣. 经纪人S没有进一步联系买方1号. 六周后, 经纪人B(买方经纪人)代表买方1写了一份房产报价, 把它交给了经纪人L, 它被接受了. 经纪人S随后向经纪人L提出仲裁，声称自己是采购原因. 经纪人L加入了经纪人B的请求，以便所有相互竞争的索赔可以在一次听证会上得到解决.
分析:听证小组将考虑经纪人S向买方介绍该物业的初步情况, 从经纪人S最后一次与买方联系到经纪人B写报价的时间, 以及买家1没有让经纪人S写报价的原因. 考虑到经纪人S和买家最后一次联系的时间, 经纪人S此后没有努力与买方联系的事实, 以及开出提供前的时间长度, 买方可能被遗弃. 如果是这样的话, 听证小组可以得出结论，经纪人B设立了第二次诉讼, 直接对成功的事务负责的独立事件系列.
事实情况#7
和第6条一样, 除了经纪人S(子代理)多次向买方1展示该房产, 最近一次是在经纪人B(买方经纪人)发出成功收购要约的两天前。. 在仲裁听证会上, 买家1作证说，她对经纪人S没有任何不满，只是决定“我需要一个买家代理，以确保我得到最好的交易。.”
Analysis: The Hearing Panel should consider Broker S’s initial introduction of the buyer to the property; that Broker S had remained in contact with the buyer on an ongoing basis; 和 whether Broker S’s efforts were primarily responsible for bringing about the successful transaction. 除非你能证明自己被抛弃或疏远, 结果, 例如, 因为经纪人S说了什么或做了什么(或没说或没做但理应做的事), 券商S可能会胜出. 代理关系不是采购原因的同义词，也不是决定因素. 代表权和获得赔偿的权利是不同的问题. (修改11/99)
事实情况#8
类似于#6, 除了买方1要求经纪人S提供比较市场分析，作为提出收购要约的基础. 经纪人S提醒买方1，他(经纪人S)已经明确披露了他作为次级代理人的身份, 他也不能就房产的市场价值向一号买家提出2021十大正规彩票app. 经纪人B的权利主张是基于他向买方1提供了经纪人S不能或不愿提供的信息.
Analysis: The Hearing Panel should consider Broker S’s initial introduction of the buyer to the property; that Broker S had made early 和 timely disclosure of his status as a subagent; whether adequate alternative market information was available to enable Buyer #1 to make an informed purchase decision; 和 whether Broker S’s inability to provide a comparative market analysis of the property had clearly broken the chain of events leading to the sale. 如果专家组认定买方没有理由离开经纪人S而转向经纪人B, 他们可能会得出结论，经纪人S发起的一系列事件仍然没有中断, 券商S很可能胜出.
事实情况#9
类似于#6, 除非经纪人S在面对买方1要求进行比较市场分析之前，没有披露其作为次级代理人的身份(或其含义).
Analysis: The Hearing Panel should consider Broker S’s initial introduction of the buyer to the property; Broker S’s failure to clearly disclose his agency status on a timely basis; whether adequate alternative market information was available to enable Buyer #1 to make an informed purchase decision; 和 whether Broker S’s belated disclosure of his agency status (和 its implications) clearly broke the chain of events leading to the sale. 如果专家组认定经纪人S未披露其代理身份是买方1决定聘请经纪人B服务的合理依据, 他们可能会得出结论，经纪人S发起的一系列事件已经被打破, 经纪人B很可能胜出.
事实情况#10
上市经纪人L将一处物业投放市场出售或出租，并向询问该物业的经纪人提供补偿. 代理一个, 作为子代理的, 在两个不同的场合向ABC公司的制造副总裁展示了这处房产. 代理B, 也作为子代理，但独立于经纪人a, 向ABC公司的董事长展示了同样的房产, 他认识他已经超过15年了. 董事长看中了这处房产，便指示经纪人B代表ABC公司起草一份租约交给经纪人L, 业主/业主接受哪一个. 在租赁开始之后, 经纪人A要求与经纪人L进行仲裁, 声称自己是促成原因.
分析:这是一个可仲裁的事项，因为经纪人L向销售或租赁的采购原因提供了补偿. 为了避免不得不支付两次佣金的可能性, 经纪人L与经纪人B一起进行仲裁，以便所有相互竞争的索赔可以在一次听证会上得到解决. 聆讯小组审议了两名经纪人向ABC公司介绍该物业的情况. 聆讯小组是否应断定两家经纪公司是通过不同的一系列事件独立行事, 听证小组可能得出结论，经纪人B对租赁负有直接责任，应该有权获得合作经纪人的佣金部分. (采用11/96)
事实情况#11
代理一个, 作为州外公司的代理, 列出出售或租赁100,000平方英尺的工业设施. 该物业的销售向次级代理和买方/租户代理提供补偿. 经过几个月的时间, 经纪人A让XYZ公司知道该物业的可用性, 在三(3)个不同场合, 向XYZ公司的各业务人员展示该物业. 第三次放映后, 财务副总裁要求经纪人A起草一份租约，供他与XYZ公司总裁及其内部法律顾问审阅. 总统, 在得知经纪人A是该物业的上市代理后, 指示财务副总裁安排一名租户代表，以确保XYZ公司得到“最好的交易”.一周后, 租户代表经纪人T向经纪人A出示了经纪人A之前起草并由XYZ公司总裁签署的同一份租约. 租约被外州的公司接受了. 在向经纪人A支付租赁佣金后, 经纪人A拒绝向经纪人T赔偿，经纪人T立即要求仲裁，声称这是采购原因.
分析:听证小组应考虑经纪人A首次向XYZ公司介绍该物业, 经纪人A与XYZ公司的持续联系, 以及经纪人A是否发起了导致成功租赁的一系列事件. 鉴于上述事实，经纪人A很可能获胜. 代理关系不是采购原因的同义词，也不是决定因素. 代表权和获得赔偿的权利是不同的问题.
事实情况#12
经纪人A与客户B有长期的关系, 一家大型2021十大正规彩票app公司的经理, 多元化的公司. 经纪人A在五(5)年内为客户B收购或处置了十二(12)处房产. 客户B要求经纪人A找到一个大型仓库物业，以整合当地三家工厂的库存. 经纪人A对工厂的运营和后勤需求进行了仔细的评估, 为客户B准备一份调查结果报告, 并确定四(4)种可能的属性，这些属性似乎满足了客户B的大部分需求. 应客户B的要求, 他与几个操作级别的个人安排并执行对这些属性的检查. 其中两(2)套房产由经纪人C独家挂牌出售. 检查结束后, 经纪人A向经纪人C发送了一封书面的注册信，信中他指明了客户B的公司，并概述了他对两处房产交易可能产生的佣金的一半的期望. 经纪人C以书面拒绝注册作为回应, 但同意分享经纪人a为这两处房产促成的交易所产生的任何佣金. 检查后六(6)周, 客户B选择了其中一处房产，并指示经纪人A与经纪人C展开谈判. 几周后，谈判陷入僵局. 两(2)周后, 经纪人A得知经纪人C已经直接向客户B提交了一份关于之前看过的另一处房产的提案. 经纪人A随后联系经纪人C，要求参与谈判. 经纪人C拒绝, 告诉经纪人A，他已经“失去了对潜在客户的控制”,，如果在第二项财产上发生交易，则不会被确认. 谈判继续进行，最终达成了第二套房产的出售. 经纪人A向经纪人C提出仲裁请求.
分析:这将是一个可仲裁的争议，因为经纪人a和经纪人C之间存在赔偿协议. 聆讯小组将考虑经纪人A向客户B介绍该物业的情况, 由经纪人A拟备的物业报告, 从第一套房产的谈判陷入僵局到第二套房产出售之间的时间. 如果听证小组确定经纪人A发起了导致成功出售的一系列事件, 经纪人A很可能胜出. (采用11/96)